Hvilke arealer rundt en ny flyplass som stiger i verdi, til hvilke formål og hvor raskt, og hvem som tar gevinsten: erfaringer fra Gulfen, Egypt, Afrika og Sentral-Asia.
Finnes også på fransk og arabisk: Villes aéroportuaires: Le dividende de la piste og مدن المطارات: عائد المدرج. Velg språk når du ber om rapporten.
Rapporten i seks tall
år etter åpningen før Hongkong, Incheon og Changi la til eiendom for reiseliv og fritid. Dubai South ble lansert fire år før den første fraktflyvningen på Al Maktoum International.
salg av leiligheter på tegning mot videresalg målt i verdi i Dubai South i 2025: 10,23 mrd. AED mot 0,91 mrd. AED (Heirstone-analyse)
verditap per desibel flystøy for ubebygde tomter nær flyplassen i Vancouver i en studie fra 1993, mot 0,65–0,90% for boliger
påslag i industrileie i amerikanske flyplassdelmarkeder sammenlignet med storbyområdene rundt, fra O'Hare til Memphis. Påslaget er høyest der arealene ved flyfeltet er begrenset.
hotellrom i tre navngitte prosjekter ved Grand Egyptian Museum: TMGs hotell med rundt 495 rom, Aldau GEM Hotel med 400 rom og Sofitel Legend Pyramids Giza med 303 rom (Heirstone-analyse)
økning fra 2024 til 2026 i investeringspotensialet i New Tashkents arealer, fra 0,6 mill. USD til 3,5 mill. USD per hektar, ifølge byens direktorat før flyplassen åpner
Kort fortalt
Vi har tidfestet utbyggingen av flyplassbyer på fire kontinenter og samlet 32 av dem i Heirstone-flyplassbybenchmarken 2026. Rekkefølgen i arealbruken er stabil; tempoet, og hvem som tar verdien, bestemmes nå av arealpolitikken.
Frakt og logistikk kommer først, luftfartsnæring og kontorer deretter, reiselivs- og fritidsformål og boliger til slutt. Hongkong åpnet AsiaWorld-Expo sju år etter flyplassen, Incheon sine feriesteder 16–22 år etter, Changi sitt Jewel etter 38 år. Dubai South ble lansert i 2006, fire år før den første fraktflyvningen på Al Maktoum International, og Senegal vedtok ved dekret en sone på 718 ha ved Blaise Diagne International Airport i flyplassens åpningsår.
Amerikanske regler tillater industri opp til 85 DNL med lydisolering, kontorer opp til 80 og boliger bare under 65. Boliger innenfor konturene taper rundt 0,5–1% i verdi per desibel; ubebygde tomter nær Vancouver tapte 0,16%. Industrileie nær amerikanske flyplasser ligger i snitt 13% høyere, fra 47,1% ved O'Hare, der arealene er knappe, til 0,3% i Memphis.
I Dubai South solgte utviklere leiligheter på tegning for 10,23 mrd. AED i 2025, elleve ganger verdien av videresalget, og videresalgsprisene for leiligheter steg 27,6%, ifølge en meglers analyse av Land Departments registre. Direktoratet for New Tashkent anslår investeringspotensialet i byens arealer til 3,5 mill. USD per hektar i 2026, opp fra 0,6 mill. USD i 2024.
Schiphol tjener 8,5% av inntektene sine på leie fra investeringseiendom til 1,9 mrd. EUR; KEZAD i Abu Dhabi rapporterte inntekter på 2,87 mrd. AED i 2025 med en EBITDA-margin på 54%; Egypts ACUD rapporterte et resultat før skatt på 19,8 mrd. EGP for 2022. En eier som selger alle arealene sine i første trinn, overlater den senere verdiøkningen til kjøperen.
Etterspørselen ved Sphinx International Airport steg 30–35% etter at Grand Egyptian Museum åpnet, ifølge Egyptian Airports Company, og rundt 1 200 hotellrom i navngitte prosjekter er planlagt ved museet. Capital International Airport betjener den nye administrative hovedstaden, der mer enn 400 utviklere er aktive og den første internasjonale ruten åpnet i 2026. Et direktiv fra 2026 om investeringssoner rundt flyplasser gjør begge til en nasjonal modell.
Hva det betyr
Avsett arealer til flyplassbyen i samme vedtak som flyplassen, frigi dem i trinn tilpasset etterspørselen, og bygg jernbaneforbindelsen før boligene.
Behold og lei ut arealene nærmest terminalen, og selg der en partner bringer inn en ankerleietaker.
Invester i programmet og stasjonen, og prissett hver tomt etter støykonturen den ligger i.
Dette finner du i rapporten
Heirstone-datasett
flyplassbyer og flyplasstilknyttede bydeler i Heirstone-flyplassbybenchmarken 2026
i Heirstone-rullebanestigen, fra oppstillingsplassen for fraktfly til familieboliger
Bygget på offentlige kilder per oktober 2026. Alle tall har kildehenvisning i rapporten, og tall vi har utledet ved å kombinere publiserte tall, er merket Heirstone-analyse.
Bydelen med logistikk, kontorer, hoteller, attraksjoner og boliger som vokser fram på arealene rundt en flyplass. I de 32 flyplassbyene og flyplasstilknyttede bydelene i Heirstone-flyplassbybenchmarken 2026 ble arealene tatt i bruk i samme rekkefølge: først frakt og logistikk, deretter luftfartsnæring og kontorer, til slutt reiselivs- og fritidsformål og boliger.
Boliger innenfor støykonturene taper rundt 0,5–1% i verdi per desibel, mens ubebygde tomter nær flyplassen i Vancouver tapte 0,16% i en studie fra 1993. Amerikanske regler tillater industri opp til 85 DNL med lydisolering, kontorer opp til 80 og boliger bare under 65, så støyen avgjør bruken og knappheten prisen.
År før den første flyvningen. I Dubai South solgte utviklere leiligheter på tegning for 10,23 mrd. AED i 2025, elleve ganger verdien av videresalget, og direktoratet for New Tashkent anslår investeringspotensialet i byens arealer til 3,5 mill. USD per hektar i 2026, opp fra 0,6 mill. USD i 2024.
Spesialprosjekter
Heirstone Consulting Research
Snakk direkte med en seniorpartner om prosjektet, eiendelen eller programmet ditt.
Ta kontakt
