Jak operatorzy elastycznych biur przenoszą wykończenie wnętrz i ryzyko z powrotem na właścicieli budynków oraz jaka struktura odpowiada wynajmującym — od Kairu i Casablanki po Lagos, Nairobi, Abidżan i kraje Zatoki Perskiej.
Raport jest dostępny również w języku francuskim: Espaces de travail flexibles: La marque à louer. Wersję językową można wybrać przy zamawianiu raportu.
Raport w sześciu liczbach
z 728 centrów podpisanych przez IWG w pierwszej połowie 2026 r. miało model o niskiej kapitałochłonności, finansowany przez właścicieli budynków lub partnerów franczyzowych
kapitału wzrostowego netto wydanego przez IWG na każde nowe centrum w latach 2017–2019, wobec ok. 72 000 USD w ciągu 18 miesięcy do połowy 2025 r., gdy wykończenie przejęli właściciele i franczyzobiorcy (analiza Heirstone)
przychodów systemu centrów zarządzanych i franczyzowych zatrzymanych przez IWG w formie opłat w pierwszej połowie 2026 r., z czego stałe opłaty za zarządzanie stanowiły 6,5% (analiza Heirstone)
biura klasy prime w Dar es Salaam, które można wynająć za miesięczną cenę wejściową IWG, wobec 0,8 m² w Londynie: Wskaźnik biurko–najem Heirstone dla 22 miast
centrów IWG w 18 krajach Afryki Subsaharyjskiej, z czego 47% w RPA. Liczba centrów w Kenii wzrosła z 12 do 30 w ciągu ok. piętnastu miesięcy.
lokalizacji na egipskich stronach IWG w 2026 r., najwięcej spośród dziewięciu objętych krajów Bliskiego Wschodu i Afryki Północnej, wobec 18 egipskich centrów na koniec 2024 r.
W skrócie
Zebraliśmy publiczne dane o operatorach elastycznych biur i markach należących do właścicieli nieruchomości w Afryce, na Bliskim Wschodzie i w Europie oraz porównaliśmy ceny wejściowe IWG z czynszami za biura klasy prime w 22 miastach. IWG prawie nie podpisuje już umów najmu: to właściciele finansują wykończenie wnętrz i wynajmują markę. Ceny elastycznych biur różnią się znacznie mniej niż czynsze, więc różnica, którą może zatrzymać właściciel, jest największa tam, gdzie czynsze są niskie, a większość właścicieli w Afryce i Egipcie powinna zaczynać od umowy o zarządzanie lub podziału przychodów.
W pierwszej połowie 2026 r. IWG podpisało 728 centrów, z czego 98% w modelu o niskiej kapitałochłonności, a jego sieć centrów zarządzanych i franczyzowych podwoiła się w ciągu osiemnastu miesięcy do 2 230. Według Workthere w Europie 63% operatorów rozwija się obecnie poprzez umowy o zarządzanie, wobec 45% w 2023 r.
Kapitał wzrostowy IWG spadł z ok. 1,24 mln USD na nowe centrum w latach 2017–2019 do ok. 72 000 USD. Opłaty IWG pochłaniają ok. 15% przychodów centrów zarządzanych i franczyzowych. Większym kosztem dla właściciela jest okres rozruchu: centra zarządzane osiągały 40–62% przychodu na pomieszczenie uzyskiwanego przez własne centra IWG.
W 22 miastach ceny wejściowe IWG różnią się mniej więcej siedmiokrotnie, a czynsze za biura klasy prime szesnastokrotnie. Za miesięczną cenę wejściową można wynająć 14,6 m² biura klasy prime w Dar es Salaam, 7 m² w Nairobi i Dakarze oraz poniżej 1 m² w Londynie i Lagos. Tam, gdzie wskaźnik jest wysoki, stała umowa najmu oddaje różnicę operatorowi.
IWG wymienia 186 centrów w 18 krajach Afryki Subsaharyjskiej, a liczba jego centrów w Kenii wzrosła z 12 do 30 dzięki partnerstwom z lokalnymi właścicielami. Growthpoint, południowoafrykański REIT, był w 2019 r. wskazywany jako właściciel połowy udziałów w Workshop17, a w 2022 r. uruchomił własną markę elastycznych biur. KOFISI, AfricaWorks i Norrsken House Kigali uzupełniają rynek o formaty premium, francuskojęzyczne i kampusowe.
IWG nazywa Egipt swoim najszybciej rosnącym rynkiem na Bliskim Wschodzie i w Afryce. Na koniec 2024 r. miało 18 egipskich centrów, w 2026 r. jego egipskie strony wymieniały 66 lokalizacji, a według zapowiedzi największe centrum IWG na świecie zostanie otwarte w The Ark w Nowym Kairze. Według danych Colliers z 2024 r. Kair miał więcej operatorów elastycznych biur niż Paryż. MQR pracuje dla właścicieli budynków od 2017 r., a CO-55 prowadzi piętra pod markami swoich klientów.
Test struktury elastycznych biur Heirstone wskazuje umowy o zarządzanie w Nowym Kairze, Nairobi i Casablance, podział przychodów wyceniany w nairach w Lagos oraz kapitał właściciela w RPA. Stała umowa najmu sprawdza się w przypadku właściciela bez kapitału tam, gdzie operatorzy płacą godziwy czynsz. Własna marka wymaga portfela, kapitału i dużej różnicy.
Co to oznacza
Przed podpisaniem wyceniać każde piętro elastycznych biur na trzy sposoby: jako najem, jako umowę o zarządzanie i jako własną markę. Zatrzymywać różnicę tam, gdzie Wskaźnik biurko–najem jest wysoki, a własną markę uruchamiać dopiero wtedy, gdy w planach jest kilka budynków.
Oceniać zarządzane elastyczne biura jak hotel: na podstawie okresu rozruchu, warunków opłat i kapitału właściciela na wykończenie. Rozbieżność walutową między czynszem a cenami biurek traktować jako pierwsze ryzyko w umowie najmu z operatorem elastycznych biur.
Zezwolić, by licencjonowane centra elastycznych biur mogły służyć jako siedziba spółki, i opublikować tę zasadę. Co roku publikować dane o zasobie elastycznych biur i udostępniać piętra państwowe, takie jak biura dla startupów w wolnych strefach GAFI, operatorom na podstawie umów o zarządzanie.
Oferować właścicielom wybór struktur z opublikowanymi podstawami naliczania opłat i celami okresu rozruchu. W Afryce francuskojęzycznej nawiązywać partnerstwa z właścicielami hoteli i budynków, a zespołom korporacyjnym sprzedawać piętra pod własną nazwą najemcy.
W pełnym raporcie
Zbiory danych Heirstone
miasta we Wskaźniku biurko–najem Heirstone, w Afryce, na Bliskim Wschodzie i w Europie
struktur w Drabinie struktur elastycznych biur Heirstone, z testem złożonym z sześciu pytań, który pomaga wybrać jedną z nich
lokalizacji IWG w 27 objętych analizą krajach Afryki i Bliskiego Wschodu (zliczenie Heirstone)
Opracowano na podstawie źródeł publicznych aktualnych na październik 2026 r. Każda liczba ma w raporcie podane źródło, a liczby, które wyprowadzamy, łącząc opublikowane dane, oznaczono jako analizę Heirstone.
W ramach umowy o zarządzanie właściciel budynku finansuje wykończenie wnętrz i ponosi ryzyko niewynajętych biurek, a operator prowadzi centrum pod swoją marką za wynagrodzeniem. IWG określa swoje partnerstwa zarządcze jako w 100% finansowane przez właścicieli. Opłaty IWG pochłaniają ok. 15% przychodów centrów zarządzanych i franczyzowych, z czego stałe opłaty za zarządzanie stanowiły w pierwszej połowie 2026 r. 6,5% (analiza Heirstone).
To zależy od różnicy między cenami elastycznych biur a czynszem, od kapitału właściciela i jego portfela. Tam, gdzie miesięczna cena wejściowa IWG pozwala wynająć ponad 6,3 m² biura klasy prime — jak w Dar es Salaam, Nairobi czy Dakarze — stała umowa najmu oddaje większość tej różnicy operatorowi. Najem sprawdza się w przypadku właściciela bez kapitału w mieście, w którym operatorzy zapłacą godziwy czynsz.
W 2026 r. IWG wymieniało na swoich egipskich stronach 66 lokalizacji, wobec 18 centrów na koniec 2024 r., i zakłada osiągnięcie 150 do 2030 r. Colliers naliczył na koniec 2024 r. 73 operatorów elastycznych biur w Kairze — więcej niż w Paryżu — przy udziale elastycznych biur w zasobie biurowym na poziomie 2,2%. Według IWG centrum Spaces w The Ark w Nowym Kairze, o powierzchni ponad 16 000 m², będzie jego największym centrum na świecie.
Strategia nieruchomości
Analizy Heirstone Consulting
Zapraszamy do bezpośredniej rozmowy ze starszym partnerem o Państwa projekcie, aktywie lub programie.
Zapraszamy do kontaktu
