Ako prevádzkovatelia flexibilných kancelárií vracajú fit-out a riziko späť vlastníkom budov a ktorá štruktúra vyhovuje prenajímateľom od Káhiry a Casablanky po Lagos, Nairobi, Abidžan a oblasť Perzského zálivu.
K dispozícii aj vo francúzštine: Espaces de travail flexibles: La marque à louer. Jazyk si zvoľte pri žiadosti o štúdiu.
Štúdia v šiestich číslach
zo 728 centier, ktoré IWG podpísala v prvom polroku 2026, bolo kapitálovo nenáročných, financovaných vlastníkmi budov alebo franšízovými partnermi
čistého rastového kapitálu, ktorý IWG vynaložila na jedno nové centrum v rokoch 2017 – 19, oproti približne 72 000 USD za 18 mesiacov do polovice roka 2025, keď fit-out prevzali vlastníci a franšízanti (analýza Heirstone)
príjmov systému spravovaných a franšízových centier, ktoré si IWG v prvom polroku 2026 ponechala ako poplatky, z toho opakujúce sa poplatky za správu tvorili 6,5 % (analýza Heirstone)
kancelárií v najlepších lokalitách v Dar es Salaame, ktoré sa dajú prenajať za jeden mesiac vstupnej ceny IWG, oproti 0,8 m² v Londýne: Pomer pracovného miesta k nájmu Heirstone (Desk-to-Lease Ratio) v 22 mestách
centier IWG v 18 krajinách Subsaharskej Afriky, z toho 47 % v Juhoafrickej republike. Ich počet v Keni sa zvýšil z 12 na 30 za približne pätnásť mesiacov.
lokalít uvedených na stránkach IWG pre Egypt v roku 2026, najviac spomedzi deviatich pokrytých krajín Blízkeho východu a Severnej Afriky, oproti 18 egyptským centrám na konci roka 2024
V skratke
Zhromaždili sme verejne dostupné dôkazy o prevádzkovateľoch flexibilných kancelárií a značkách prenajímateľov v Afrike, na Blízkom východe a v Európe a vstupné ceny IWG sme porovnali s nájomným za kancelárie v najlepších lokalitách (prime) v 22 mestách. IWG dnes nepodpisuje takmer žiadne nájomné zmluvy: vlastníci financujú fit-out a prenajímajú si značku. Ceny flexibilných kancelárií sa líšia oveľa menej než nájomné, takže rozdiel, ktorý si vlastník môže ponechať, je najväčší tam, kde je nájomné nízke, a väčšina vlastníkov v Afrike a Egypte by mala začať manažérskou zmluvou alebo podielom na príjmoch.
IWG podpísala v prvom polroku 2026 728 centier, z toho 98 % kapitálovo nenáročných, a jej sieť spravovaných a franšízových centier sa za osemnásť mesiacov zdvojnásobila na 2 230. Podľa Workthere sa v Európe dnes 63 % prevádzkovateľov rozširuje prostredníctvom manažérskych zmlúv oproti 45 % v roku 2023.
Rastový kapitál IWG na jedno nové centrum klesol z približne 1,24 mil. USD v rokoch 2017 – 19 na približne 72 000 USD. Jej poplatky tvoria približne 15 % príjmov spravovaných a franšízových centier. Väčším nákladom pre vlastníka je nábeh: spravované centrá dosahovali 40 – 62 % príjmov na miestnosť vlastných centier IWG.
V 22 mestách sa vstupné ceny IWG líšia približne sedemnásobne a nájomné v najlepších lokalitách šestnásťnásobne. Za jeden mesiac vstupnej ceny sa dá prenajať 14,6 m² kancelárií v najlepších lokalitách v Dar es Salaame, 7 m² v Nairobi a Dakare a menej než 1 m² v Londýne a Lagose. Tam, kde je tento pomer vysoký, odovzdá pevná nájomná zmluva rozdiel prevádzkovateľovi.
IWG uvádza 186 centier v 18 krajinách Subsaharskej Afriky a počet jej centier v Keni sa vďaka partnerstvám s miestnymi vlastníkmi zvýšil z 12 na 30. Juhoafrický REIT Growthpoint bol v roku 2019 uvádzaný ako polovičný vlastník Workshop17 a v roku 2022 uviedol vlastnú značku flexibilných kancelárií. KOFISI, AfricaWorks a Norrsken House Kigali dopĺňajú prémiové, frankofónne a kampusové formáty.
IWG označuje Egypt za svoj najrýchlejšie rastúci trh na Blízkom východe a v Afrike. Na konci roka 2024 mala 18 egyptských centier, jej stránky pre Egypt uvádzali v roku 2026 66 lokalít a podľa jej vyjadrenia sa jej najväčšie centrum na svete otvorí v komplexe The Ark v Novej Káhire. Káhira mala podľa sčítania Colliers z roku 2024 viac prevádzkovateľov flexibilných kancelárií než Paríž. MQR pracuje pre prenajímateľov od roku 2017 a CO-55 prevádzkuje podlažia pod menami svojich klientov.
Test štruktúry flexibilných kancelárií Heirstone odporúča manažérske zmluvy v Novej Káhire, Nairobi a Casablanke, podiely na príjmoch ocenené v nairách v Lagose a kapitál vlastníkov v Juhoafrickej republike. Pevná nájomná zmluva vyhovuje vlastníkovi bez kapitálu tam, kde prevádzkovatelia platia primerané nájomné. Vlastná značka si vyžaduje portfólio, kapitál a veľký rozdiel.
Čo to znamená
Pred podpisom oceňte každé podlažie flexibilných kancelárií tromi spôsobmi: ako nájom, ako manažérsku zmluvu a ako vlastnú značku. Rozdiel si ponechajte tam, kde je Pomer pracovného miesta k nájmu vysoký, a vlastnú značku zakladajte len vtedy, ak máte v príprave niekoľko budov.
Spravované flexibilné kancelárie posudzujte ako hotel: podľa nábehu, podmienok poplatkov a kapitálu vlastníka na fit-out. Menový nesúlad medzi nájomným a cenami pracovných miest považujte za prvé riziko nájmu flexibilných kancelárií.
Umožnite, aby licencované centrá flexibilných kancelárií slúžili ako sídlo spoločnosti, a toto pravidlo zverejnite. Každoročne zverejňujte fond flexibilných kancelárií a sprístupnite štátne podlažia, napríklad kancelárie pre startupy v slobodných pásmach egyptského Generálneho úradu pre investície a slobodné pásma (GAFI), prevádzkovateľom na základe manažérskych zmlúv.
Ponúknite vlastníkom výber štruktúr so zverejnenými základmi poplatkov a cieľmi nábehu. Vo frankofónnej Afrike spolupracujte s vlastníkmi hotelov a prenajímateľmi a firemným tímom predávajte podlažia pod vlastným menom užívateľa.
Obsah celej štúdie
Dátové súbory Heirstone
miest v Pomere pracovného miesta k nájmu Heirstone v Afrike, na Blízkom východe a v Európe
štruktúr na rebríčku štruktúr flexibilných kancelárií Heirstone s testom šiestich otázok na výber medzi nimi
lokalít IWG v 27 pokrytých krajinách Afriky a Blízkeho východu (sčítanie Heirstone)
Vypracované z verejných zdrojov aktuálnych k októbru 2026. Každý údaj je v štúdii doložený zdrojom a údaje, ktoré odvodzujeme kombináciou zverejnených čísel, sú označené ako analýza Heirstone.
Pri manažérskej zmluve vlastník budovy financuje fit-out a nesie riziko neobsadených pracovných miest, zatiaľ čo prevádzkovateľ za poplatok prevádzkuje centrum pod svojou značkou. IWG označuje svoje partnerstvá v režime správy za financované na 100 % prenajímateľmi. Jej poplatky tvoria približne 15 % príjmov spravovaných a franšízových centier, z čoho opakujúce sa poplatky za správu predstavovali v prvom polroku 2026 6,5 % (analýza Heirstone).
Závisí to od rozdielu medzi cenami flexibilných kancelárií a nájomným, od kapitálu vlastníka a jeho portfólia. Tam, kde sa za jeden mesiac vstupnej ceny IWG dá prenajať viac ako 6,3 m² kancelárií v najlepších lokalitách, ako v Dar es Salaame, Nairobi či Dakare, odovzdá pevná nájomná zmluva väčšinu rozdielu prevádzkovateľovi. Nájomná zmluva vyhovuje vlastníkovi bez kapitálu v meste, kde prevádzkovatelia zaplatia primerané nájomné.
IWG uvádzala v roku 2026 na svojich stránkach pre Egypt 66 lokalít oproti 18 centrám na konci roka 2024 a do roku 2030 sa zameriava na 150. Colliers napočítal na konci roka 2024 v Káhire 73 prevádzkovateľov flexibilných kancelárií, viac než v Paríži, pričom flexibilné kancelárie tvorili 2,2 % kancelárskeho fondu. Podľa IWG bude centrum Spaces v komplexe The Ark v Novej Káhire s rozlohou viac ako 16 000 m² jej najväčším centrom na svete.
Stratégia nehnuteľností
Výskum Heirstone Consulting
Porozprávajte sa priamo so seniorným partnerom o svojom projekte, aktíve alebo programe.
Kontaktujte nás
