Kako operateri fleksibilnih ureda opremanje prostora i rizik vraćaju vlasnicima zgrada te koja struktura odgovara najmodavcima, od Kaira i Casablance do Lagosa, Nairobija, Abidjana i Zaljeva.
Dostupno i na francuskom: Espaces de travail flexibles: La marque à louer. Jezik odaberite kada zatražite izvješće.
Izvješće u šest brojki
od 728 centara koje je IWG potpisao u prvoj polovini 2026. bilo je s niskim kapitalnim ulaganjem, uz financiranje vlasnika zgrada ili franšiznih partnera
neto kapitala za rast koji je IWG uložio po novom centru u razdoblju 2017.–2019., naspram oko 72.000 USD u 18 mjeseci do sredine 2025., jer su vlasnici i franšizni partneri preuzeli opremanje (Heirstoneova analiza)
prihoda upravljanih i franšiznih centara koji IWG zadržava kao naknade u prvoj polovini 2026., od čega su redovne naknade za upravljanje iznosile 6,5 % (Heirstoneova analiza)
prvoklasnog uredskog prostora u Dar es Salaamu koji se može unajmiti za jedan mjesec IWG-ove početne cijene, naspram 0,8 m² u Londonu: Heirstoneov omjer stola i najma u 22 grada
IWG-ovih centara u 18 supsaharskih zemalja, od čega 47 % u Južnoafričkoj Republici. Broj centara u Keniji porastao je s 12 na 30 u otprilike petnaest mjeseci.
lokacija navedenih na IWG-ovim stranicama za Egipat u 2026., najviše među devet obuhvaćenih zemalja Bliskog istoka i Sjeverne Afrike, naspram 18 egipatskih centara krajem 2024.
Ukratko
Prikupili smo javne dokaze o operaterima fleksibilnih prostora i brendovima najmodavaca u Africi, na Bliskom istoku i u Europi te usporedili početne cijene IWG-a s najamninama za prvoklasne urede u 22 grada. IWG danas gotovo ne potpisuje ugovore o najmu: vlasnici financiraju opremanje i unajmljuju brend. Cijene fleksibilnih prostora variraju znatno manje od najamnina, pa je razlika koju vlasnik može zadržati najveća ondje gdje su najamnine niske, a većina vlasnika u Africi i Egiptu trebala bi poći od ugovora o upravljanju ili podjele prihoda.
IWG je u prvoj polovini 2026. potpisao 728 centara, od čega 98 % s niskim kapitalnim ulaganjem, a njegova mreža upravljanih i franšiznih centara udvostručila se u osamnaest mjeseci na 2.230. U Europi se 63 % operatera danas širi putem ugovora o upravljanju, naspram 45 % u 2023., prema podacima tvrtke Workthere.
IWG-ov kapital za rast pao je s oko 1,24 mil. USD po novom centru u razdoblju 2017.–2019. na oko 72.000 USD. Njegove naknade uzimaju oko 15 % prihoda upravljanih i franšiznih centara. Veći je trošak za vlasnika razdoblje uhodavanja: upravljani centri ostvarivali su 40–62 % prihoda po sobi IWG-ovih vlastitih centara.
U 22 grada IWG-ove početne cijene razlikuju se oko sedam puta, a najamnine za prvoklasne urede šesnaest puta. Za jedan mjesec početne cijene može se unajmiti 14,6 m² prvoklasnog uredskog prostora u Dar es Salaamu, 7 m² u Nairobiju i Dakaru te manje od 1 m² u Londonu i Lagosu. Ondje gdje je omjer visok, fiksni najam prepušta razliku operateru.
IWG navodi 186 centara u 18 supsaharskih zemalja, a broj njegovih centara u Keniji porastao je s 12 na 30 zahvaljujući partnerstvima s lokalnim vlasnicima. Za Growthpoint, južnoafrički REIT, 2019. je objavljeno da je vlasnik polovine udjela u tvrtki Workshop17, a 2022. pokrenuo je vlastiti brend fleksibilnih prostora. KOFISI, AfricaWorks i Norrsken House Kigali donose premium, frankofone i kampusne formate.
IWG Egipat naziva svojim najbrže rastućim tržištem na Bliskom istoku i u Africi. Krajem 2024. imao je 18 egipatskih centara, njegove stranice za Egipat 2026. navodile su 66 lokacija, a navodi da će se njegov najveći centar na svijetu otvoriti u kompleksu The Ark u Novom Kairu. Prema Colliersovu brojenju iz 2024., Kairo je imao više operatera fleksibilnih prostora od Pariza. MQR od 2017. radi za najmodavce, a CO-55 vodi katove pod imenima svojih klijenata.
Heirstoneov test strukture fleksibilnih prostora upućuje na ugovore o upravljanju u Novom Kairu, Nairobiju i Casablanci, na podjelu prihoda s cijenama u nairama u Lagosu i na kapital vlasnika u Južnoafričkoj Republici. Fiksni najam odgovara vlasniku bez kapitala ondje gdje operateri plaćaju poštenu najamninu. Vlastiti brend zahtijeva portfelj, kapital i veliku razliku.
Što to znači
Prije potpisivanja izračunajte svaki fleksibilni kat na tri načina: kao najam, kao ugovor o upravljanju i kao vlastiti brend. Zadržite razliku ondje gdje je omjer stola i najma visok, a vlastiti brend pokrenite samo uz portfelj od nekoliko zgrada u pripremi.
Upravljane fleksibilne prostore procjenjujte kao hotel: prema razdoblju uhodavanja, uvjetima naknada i kapitalu vlasnika za opremanje. Valutni jaz između najamnine i cijena stolova tretirajte kao prvi rizik u ugovoru o najmu fleksibilnog prostora.
Dopustite da licencirani fleksibilni centri služe kao registrirano sjedište tvrtke i objavite to pravilo. Svake godine objavljujte podatke o fondu fleksibilnih prostora i otvorite državne katove, poput GAFI-jevih ureda za novoosnovana poduzeća u slobodnim zonama, operaterima na temelju ugovora o upravljanju.
Ponudite vlasnicima izbor struktura s objavljenim osnovicama naknada i ciljevima uhodavanja. U frankofonoj Africi surađujte s vlasnicima hotela i najmodavcima, a korporativnim timovima prodajte katove pod vlastitim imenom korisnika.
Što donosi cijelo izvješće
Heirstoneovi skupovi podataka
grada u Heirstoneovu omjeru stola i najma, u Africi, na Bliskom istoku i u Europi
struktura na Heirstoneovoj ljestvici struktura fleksibilnih prostora, s testom od šest pitanja za odabir među njima
IWG-ovih lokacija u 27 obuhvaćenih zemalja Afrike i Bliskog istoka (Heirstoneovo brojenje)
Izrađeno na temelju javnih izvora ažurnih u listopadu 2026. Svaka je brojka u izvješću potkrijepljena izvorom, a brojke koje izvodimo kombiniranjem objavljenih podataka označene su kao Heirstoneova analiza.
Prema ugovoru o upravljanju vlasnik zgrade financira opremanje i snosi rizik praznih stolova, dok operater vodi centar pod svojim brendom uz naknadu. IWG svoja upravljana partnerstva opisuje kao 100 % financirana od najmodavca. Njegove naknade uzimaju oko 15 % prihoda upravljanih i franšiznih centara, od čega su redovne naknade za upravljanje u prvoj polovini 2026. iznosile 6,5 % (Heirstoneova analiza).
Ovisi o razlici između cijena fleksibilnih prostora i najamnine, kapitalu vlasnika i njegovu portfelju. Ondje gdje se za jedan mjesec IWG-ove početne cijene može unajmiti više od 6,3 m² prvoklasnog uredskog prostora, kao u Dar es Salaamu, Nairobiju ili Dakaru, fiksni najam prepušta većinu razlike operateru. Najam odgovara vlasniku bez kapitala u gradu u kojem će operateri platiti poštenu najamninu.
IWG je 2026. na svojim stranicama za Egipat naveo 66 lokacija, naspram 18 centara krajem 2024., a cilj mu je 150 do 2030. Colliers je krajem 2024. izbrojio 73 operatera fleksibilnih prostora u Kairu, više nego u Parizu, uz udio fleksibilnih prostora od 2,2 % uredskog fonda. IWG navodi da će Spaces u kompleksu The Ark u Novom Kairu, s više od 16.000 m², biti njegov najveći centar na svijetu.
Strategija nekretnina
Istraživanja Heirstone Consultinga
Razgovarajte izravno s višim partnerom o svom projektu, imovini ili programu.
Kontaktirajte nas
