Hvordan operatører av fleksible kontorer skyver innredningen og risikoen tilbake over på byggeierne, og hvilken struktur som passer for gårdeiere fra Kairo og Casablanca til Lagos, Nairobi, Abidjan og Gulfen.
Finnes også på fransk: Espaces de travail flexibles: La marque à louer. Velg språk når du ber om rapporten.
Rapporten i seks tall
av de 728 sentrene IWG signerte i første halvår 2026 var kapitallette, finansiert av bygningseiere eller franchisepartnere
netto vekstkapital IWG brukte per nytt senter i 2017–19, mot rundt 72 000 USD i de 18 månedene frem til midten av 2025, etter hvert som eiere og franchisetakere overtok innredningen (Heirstone-analyse)
av systeminntektene fra forvaltede sentre og franchisesentre som IWG beholdt som honorarer i første halvår 2026, hvorav løpende forvaltningshonorarer var 6,5% (Heirstone-analyse)
førsteklasses kontor i Dar es Salaam som én måned av IWGs inngangspris leier, mot 0,8 m² i London: Heirstone-forholdstallet for pult mot leie i 22 byer
IWG-sentre i 18 land sør for Sahara, 47% av dem i Sør-Afrika. Antallet i Kenya steg fra 12 til 30 på rundt femten måneder.
lokasjoner oppført på IWGs Egypt-sider i 2026, flest av de ni landene i Midtøsten og Nord-Afrika som er dekket, mot 18 egyptiske sentre ved utgangen av 2024
Kort fortalt
Vi samlet offentlig tilgjengelig dokumentasjon om operatører av fleksible kontorer og gårdeiernes egne merkevarer i Afrika, Midtøsten og Europa, og sammenlignet IWGs inngangspriser med leien for førsteklasses kontorer i 22 byer. IWG signerer nå nesten ingen leieavtaler: eierne finansierer innredningen og leier merkevaren. Prisene på fleksible kontorer varierer langt mindre enn leien, så marginen en eier kan beholde, er størst der leien er lav, og de fleste eiere i Afrika og Egypt bør starte med en managementavtale eller en inntektsdeling.
IWG signerte 728 sentre i første halvår 2026, 98% av dem kapitallette, og nettverket av forvaltede sentre og franchisesentre ble doblet til 2 230 på atten måneder. I Europa ekspanderer nå 63% av operatørene gjennom managementavtaler, mot 45% i 2023, ifølge Workthere.
IWGs vekstkapital falt fra rundt 1,24 mill. USD per nytt senter i 2017–19 til rundt 72 000 USD. Honorarene utgjør rundt 15% av inntektene fra forvaltede sentre og franchisesentre. Den største kostnaden for eieren er opptrappingen: forvaltede sentre tjente 40–62% av inntekten per rom i IWGs egne sentre.
I 22 byer varierer IWGs inngangspriser med en faktor på rundt sju og leien for førsteklasses kontorer med en faktor på seksten. Én måned av inngangsprisen leier 14,6 m² førsteklasses kontor i Dar es Salaam, 7 m² i Nairobi og Dakar og under 1 m² i London og Lagos. Der forholdstallet er høyt, gir en fast leieavtale marginen til operatøren.
IWG oppgir 186 sentre i 18 land sør for Sahara, og antallet i Kenya steg fra 12 til 30 gjennom partnerskap med lokale eiere. Growthpoint, en sørafrikansk REIT, ble i 2019 omtalt som halveier i Workshop17 og lanserte sin egen merkevare for fleksible kontorer i 2022. KOFISI, AfricaWorks og Norrsken House Kigali tilfører premium-, franskspråklige og campusformater.
IWG kaller Egypt sitt raskest voksende marked i Midtøsten og Afrika. Selskapet hadde 18 egyptiske sentre ved utgangen av 2024, Egypt-sidene oppførte 66 lokasjoner i 2026, og IWG sier at selskapets største senter i verden skal åpne i The Ark i New Cairo. Kairo hadde flere operatører av fleksible kontorer enn Paris i Colliers' opptelling for 2024. MQR har jobbet for gårdeiere siden 2017, og CO-55 driver etasjer under kundenes navn.
Heirstones strukturtest for fleksible kontorer peker mot managementavtaler i New Cairo, Nairobi og Casablanca, inntektsdeling priset i naira i Lagos og eierkapital i Sør-Afrika. En fast leieavtale passer en eier uten kapital der operatørene betaler en rimelig leie. En egen merkevare krever en portefølje, kapital og en bred margin.
Hva det betyr
Regn på hver etasje med fleksible kontorer på tre måter før dere signerer: som leieavtale, som managementavtale og som egen merkevare. Behold marginen der forholdstallet for pult mot leie er høyt, og start en egen merkevare bare med flere bygg i prosjektporteføljen.
Vurder forvaltede fleksible kontorer som et hotell: ut fra opptrappingen, honorarvilkårene og eierens kapital til innredningen. Behandle et valutagap mellom leie og pultpriser som den første risikoen i en leieavtale for fleksible kontorer.
La lisensierte sentre for fleksible kontorer fungere som et selskaps registrerte forretningsadresse, og publiser regelen. Publiser beholdningen av fleksible kontorer hvert år, og åpne statlige lokaler, som GAFIs frisonekontorer for oppstartsselskaper, for operatører under managementavtaler.
Tilby eierne en meny av strukturer med publiserte honorargrunnlag og mål for opptrappingen. Inngå partnerskap med hotelleiere og gårdeiere i franskspråklig Afrika, og selg etasjer til bedriftsteam under leietakerens eget navn.
Dette finner du i rapporten
Heirstone-datasett
byer i Heirstone-forholdstallet for pult mot leie, i Afrika, Midtøsten og Europa
strukturer på Heirstones strukturstige for fleksible kontorer, med en test på seks spørsmål for å velge mellom dem
IWG-lokasjoner i de 27 landene i Afrika og Midtøsten som er dekket (Heirstones opptelling)
Bygget på offentlige kilder per oktober 2026. Alle tall har kildehenvisning i rapporten, og tall vi har utledet ved å kombinere publiserte tall, er merket Heirstone-analyse.
Under en managementavtale finansierer bygningseieren innredningen og bærer risikoen for ledige pultplasser, mens operatøren driver senteret under sin merkevare mot et honorar. IWG beskriver sine forvaltede partnerskap som 100% finansiert av gårdeier. Honorarene utgjør rundt 15% av inntektene fra forvaltede sentre og franchisesentre, hvorav løpende forvaltningshonorarer var 6,5% i første halvår 2026 (Heirstone-analyse).
Det avhenger av differansen mellom prisene på fleksible kontorer og leien, eierens kapital og porteføljen. Der én måned av IWGs inngangspris leier mer enn 6,3 m² førsteklasses kontor, som i Dar es Salaam, Nairobi eller Dakar, gir en fast leieavtale mesteparten av differansen til operatøren. En leieavtale passer en eier uten kapital i en by der operatørene vil betale en rimelig leie.
IWG oppførte 66 lokasjoner på sine Egypt-sider i 2026, mot 18 sentre ved utgangen av 2024, og har som mål 150 innen 2030. Colliers telte 73 operatører av fleksible kontorer i Kairo ved utgangen av 2024, flere enn i Paris, og fleksible kontorer utgjorde 2,2% av kontormassen. IWG sier at Spaces at The Ark i New Cairo, på over 16 000 m², blir selskapets største senter i verden.
Eiendomsstrategi
Snakk direkte med en seniorpartner om prosjektet, eiendelen eller programmet ditt.
Ta kontakt
